Stato Legittimo dell’immobile
Con il Decreto Semplificazioni dal 17 luglio 2020 è possibile allegare il certificato di stato legittimo all’atto di compravendita immobiliare (art. 34-bis, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U. in materia edilizia).
Lo scopo è quello di facilitare i trasferimenti immobiliari in tutti quei casi in cui ci siano dubbi sulla regolarità edilizia e urbanistica del bene oggetto dell’operazione.
Di cosa si tratta? A cosa serve?
Per «stato legittimo» di un fabbricato si intende il risultato costruttivo che si ha in dipendenza dei lavori effettuati in conformità a un titolo edilizio, sia quello abilitante i lavori originari di costruzione sia quello in base al quale siano stati effettuati interventi edilizi successivi rispetto all’intervento originario.
Lo stato legittimo dell’immobile è:
- quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
- per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, e nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo
abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o altri atti pubblici e privati quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.
Il certificato di stato legittimo è una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato che attesta l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di «tolleranze costruttive» o, ancora, la presenza di piccole difformità che non compromettono l’agibilità dell’immobile.
Vengono definite tolleranze «costruttive» o «esecutive» quelle circostanze in cui la costruzione non è perfettamente fedele al progetto, ma non si ha una situazione abusiva.
Nello specifico, la legge tollera:
- il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro inerente alle singole unità immobiliari contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
- irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne (a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico artistico) che siano avvenuti durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi, a condizione che non sia pregiudicata l’agibilità dell’edificio.
Per gli edifici realizzati in epoca in cui per gli interventi edilizi non era obbligatorio alcun titolo edilizio (prima del 1967):
– la normativa consente la commerciabilità di un bene senza garantirne appieno la sua regolarità urbanistica nei confronti di parte acquirente;
– svolgendo dei semplici accertamenti storici per presentare ad esempio una C.I.L.A. per la riqualificazione dell’immobile a seguito dell’acquisto, si potevano riscontrare la parziale o totale infondatezza di tali dichiarazioni, con ripercussioni economiche e legali importanti, anche dopo la stipula.
Il certificato di stato legittimo in questi casi (immobili ante 1967) potrà essere una garanzia assoluta.
Ricordo che ad oggi è facoltativo e non obbligatorio
Però la parte acquirente, potrà tuttavia incaricare un tecnico di sua fiducia per redigere una relazione di conformità di parte, che potrà garantirlo e rassicurarlo sul buon acquisto che andrà a stipulare.
In questo caso lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, eccetera.
Essere in possesso dell’attestato di legittimità sarà molto utile se:
1. si vuole effettuare un’operazione edilizia e si ha la necessità di dimostrare che si interviene su una situazione legittima;
2. si desidera dotare un fabbricato da vendere di un documento ufficiale che attesti il suo status di conformità alla normativa edilizia e urbanistica oppure, viceversa, si vuole accertare la legittimità del fabbricato che si intende comprare. Questo permette di cautelarsi rispetto ad ogni eventuale controversia in merito alla scoperta di abusi edilizi avvenuta in un momento successivo al contratto preliminare o al rogito.
3. si vuole approfittare con sicurezza di un’agevolazione fiscale, dato che i benefici fiscali non sono ottenibili con riferimento a fabbricati sui quali siano stati effettuati interventi abusivi
E’ OBBLIGATORIO PER LA VENDITA O L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE?
Per vendere o acquistare un immobile non è obbligatorio essere in possesso del certificato di stato legittimo, dato che nella norma non si parla di alcun obbligo di allegazione del documento all’atto. Tuttavia il Notaio, se richiesto da una delle parti, ha l’obbligo di allegarlo al proprio atto (ovviamente la richiesta di allegazione dovrà essere supportata dalla consegna al Notaio della dichiarazione asseverata da allegare, non essendo compito del Notaio incaricare o richiede a un tecnico abilitato la predisposizione di detta dichiarazione).
Il rogito con allegato l’attestato di legittimità diventa una sorta di marchio di qualità dell’immobile, sia sotto il profilo giuridico, sia sotto il profilo materiale.
Non vi è dubbio, inoltre, che la dichiarazione asseverata di cui all’art. 34-bis, comma 3, TU DPR 380/2001 faciliterà i trasferimenti immobiliari in tutti quei casi in cui vi siano incertezze e/o dubbi circa la regolarità edilizia ed urbanistica del bene negoziato, costituendo la stessa il documento al quale l’ordinamento riconosce la funzione di attestazione dello status legittimo edilizio ed urbanistico del bene.
In questo senso l’agente immobiliare dovrebbe aver cura di informare le parti dell’opportunità di avvalersi della facoltà di cui all’art. 34-bis, comma 3, TU DPR 380/2001 per l’allegazione all’atto della dichiarazione asseverata di stato legittimo del
fabbricato.
La norma, con il tempo, potrebbe dare origine ad un vero e proprio diritto dell’acquirente ad ottenere dal venditore la consegna della dichiarazione asseverata di stato legittimo, potendosi tale documento ritenersi ricompreso tra quelli che a norma dell’art. 1477, comma 2, c.c. il venditore deve consegnare all’acquirente (questa dichiarazione asseverata, ad esempio, costituisce condizione per poter in futuro procedere a qualsiasi intervento edilizio sull’edificio che viene negoziato)
Il certificato di stato legittimo sostituisce la dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica, una certificazione privata, prodotta sotto la responsabilità civile del tecnico incaricato.
(aggiornamento Fimaa 15.12.2020 Avv. Dogliotti)