Il Preliminare di compravendita

Il Preliminare di compravendita è una scrittura privata redatta dall’Agente immobiliare, in cui il promissario venditore promette di vendere l’immobile al promissario acquirente, che promette di acquistarlo, al prezzo e alle condizioni stabilite nella scrittura, impegnandosi a stipulare l’atto definitivo (con cui passerà il possesso dell’immobile) entro una data stabilita.

Si può arrivare alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita in seguito ad una trattativa, conclusa con una proposta di acquisto accettata. Dico “si può arrivare” perché già la proposta di acquisto, accettata e controfirmata, riproduce l’effetto giuridico vincolante per le parti del contratto preliminare. Spesso viene riprodotta la scrittura privata del preliminare, in accordo tra le parti al momento della proposta, in fase di versamento di caparra confirmatoria o di un acconto prezzo.

L’agente immobiliare ha l’obbligo di registrare all’Agenzia delle Entrate il contratto preliminare entro 20 giorni dalla sottoscrizione delle Parti, previa la consegna della provvista economica necessaria, da parte del promissario acquirente.
Le spese per la registrazione di un contratto preliminare sono le seguenti:
euro 200,00 di imposta fissa di registrazione
0,50% di imposta di registro su caparra confirmatoria (che verrà scalata dalle spese totali di imposta di registro da pagare al momento del rogito notarile, quindi è solo un’anticipazione)
3% su eventuali “acconto prezzo” (che non verrà scalato)
bolli (1 marca da 16,00 € ogni 100 righe e per ogni copia che viene registrata + bolli per eventuali planimetrie o documenti allegati)

La registrazione è obbligatoria e da valore alla caparra confirmatoria versata, ma non è una trascrizione nei pubblici registri immobiliari, quindi non tutela il promissario acquirente da un eventuale successiva promessa di vendita fatta dal venditore o vendita dell’immobile ad altra persona. Ovviamente in questi casi, il promissario acquirente ha diritto alla restituzione doppia della caparra confirmatoria per inadempienza del promissario venditore , ma perderebbe l’immobile.

Per questo motivo consiglio di non far passare troppo tempo tra il preliminare di compravendita e l’atto definito (atto effettuato dal Notaio in cui passa la proprietà e il possesso dell’immobile dal venditore all’acquirente a fronte del pagamento dell’intero prezzo pattuito) oppure di effettuare un preliminare di compravendita autenticato dal Notaio, che viene registrato e trascritto, da quest’ultimo, nei registri immobiliari.

Al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, l’Agente Immobiliare ha diritto al pagamento della mediazione, per la conclusione dell’affare tra le parti avvenuto grazie al suo intervento. Il diritto alla mediazione nasce al momento della presa visione da parte del proponente della proposta di acquisto accettata dal venditore.